Pazar , 23 Haziran 2024

Soru cevaplarla Gayrimenkullerin Yeniden Değerlemesinde Avantajlar

WRS Sirküleri[1] 388/2018/28
Tarih  : 13.08.2018
Konu  : G.menkullerin Değerlemesinde Avantajlar

7144 sayılı Kanun ile Vergi Usul Kanununa eklenen geçici 31.madde ile yeniden değerleme uygulaması getirildi.

Hangi mükellefler yeniden değerleme uygulamasından faydalanabilir?

Bilanço esasına göre defter tutan ve tam mükellefiyete tabi

Kollektif, adi komandit ve adi şirketler de dâhil olmak üzere ferdi işletme sahibi gelir vergisi mükellefleri ile kurumlar vergisi mükellefleri

bilançolarına kayıtlı taşınmazlar için yeniden değerleme hakkından yararlanabilir.

Hangi mükellefler yeniden değerleme uygulamasından yararlanamaz?

Aşağıda sıralanan mükellefler yeniden değerleme uygulamasından yararlanamaz;

  • Dar mükellefiyet esasında vergilendirilen mükellefler,
  • İşletme hesabı (zirai işletme hesabı dâhil) esasına göre defter tutan mükellefler,
  • Serbest meslek kazanç defteri tutan serbest meslek erbabı mükellefler,
  • Finans ve bankacılık sektöründe faaliyet gösteren mükellefler,
  • Sigorta ve reasürans şirketleri,
  • Emeklilik şirketleri ve emeklilik yatırım fonları,
  • Münhasıran sürekli olarak işlenmiş altın, gümüş alım-satımı ve imali ile iştigal eden mükellefler,
  • 213 sayılı Kanunun 215’inci maddesi uyarınca kendilerine, kayıtlarını Türk para birimi dışında başka bir para birimiyle tutmalarına izin verilen mükellefler.

Mükellefler yeniden değerleme yapmak zorunda mı?

Tam mükellefiyete tabi ve bilanço esasına göre defter tutan gelir ve kurumlar vergisi mükellefleri için yeniden değerleme yapılması kapsama giren mükelleflerin iradesine bırakılmıştır.

Hangi iktisadi kıymetler yeniden değerlemeye tabi tutulabilecektir?

VUK’un geçici 31’inci maddesinin yürürlüğe girdiği tarih (25/5/2018) itibarıyla aktife kayıtlı bulunan taşınmazlar (tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli hak niteliğindeki üst hakları dâhil) bakımından söz konusu madde uygulamasından yararlanılabilir.

Boş arazi ve arsalar da yeniden değerlemeye tabi tutulabilecektir.

Hangi taşınmazlar yeniden değerleme uygulamasından yararlanamaz?

Sat-kirala-geri al işlemine veya kira sertifikası ihracına konu edilen taşınmazlar ile taşınmazların alım, satım ve inşa işleri ile devamlı olarak uğraşanların bu amaçla aktiflerinde (152 hesapta)ı kayıtlı bulunan emtia niteliğindeki kıymetler, bu kapsamda yeniden değerlemeye tabi tutulamaz.

Kapsama giren işletmelerin kiralamaya konu ettikleri taşınmazlar emtia niteliğinde bulunmadığından, yeniden değerlemeye tabi tutulabilir.

Örnek;

Mamul niteliğinde bulunan gayrimenkul 152 hesaptan 252 hesaba alınmış ve kiraya verilmiş ise bu gayrimenkul için değerleme yapılabilecektir.

Hangi tarihe kadar yeniden değerleme uygulaması yapılabilir?

Yeniden değerleme, uygulamadan yararlanma hakkını haiz mükelleflerin “25/5/2018” tarihi itibarıyla yasal defter kayıtlarında yer alan taşınmazlar ile bunlara ait amortismanlar esas alınmak suretiyle 30/9/2018 tarihine kadar yapılabilecektir.

Yeniden Değerleme Vergisi ne zaman ödenecek?

30/09/2018 tarihine kadar yeniden değerleme işleminin yapılması ve değer artışı üzerinden hesaplanan % 5 vergi, yeniden değerleme işleminin yapıldığı tarihi izleyen ayın 25.günü akşamına kadar beyan edilip ödenmesi gerekir.

Örneğin; 30 Eylül 2018 tarihinde yapılacak yeniden değerleme için 25 Ekim’e kadar beyanname verilecek ve ödemesi de bu tarihe kadar yapılacaktır.

Yeniden değerleme yapıldıktan sonra ilave taşınmazlar için değerleme yapılabilir mi?

Mükellefler tarafından geçici 31.madde kapsamında beyanda bulunduktan sonra, 30 Eylül 2018 ve öncesinde olmak şartıyla yeniden değerlemeye tabi tutulmak istenen ilave taşınmazlar için ek beyanname verilmesi mümkündür.

Yeniden değerlemede hangi değer esas alınacaktır?

Yeniden değerleme, taşınmazların ve varsa bu taşınmazlara ait amortismanların, 25/5/2018 tarihi itibarıyla yasal defter kayıtlarında yer alan değerleri üzerinden yapılır.

Amortismana tabi taşınmazlar için amortismanın herhangi bir yılda eksik ayrılması veya hiç ayrılmamış olması durumunda, yeniden değerlemeye esas alınacak değer bu amortismanlar tam olarak ayrılmış varsayılarak belirlenecektir.

Maliyet bedeline intikal ettirilen giderler ile bedeline dâhil edilen kredi faizleri ve kur farkları da yeniden değerleme kapsamına girmektedir.

Hangi oranda yeniden değerleme yapılacaktır?

Yapılacak değerleme işleminde, yeniden değerleme oranı olarak, VUK 500 Nolu Genel Tebliği ekinde yer alan Yİ-ÜFE endeks değerleri dikkate alınacaktır.

Değerleme oranına ilişkin olarak 500 Nolu Tebliğde gerekli açıklamalar yapılmıştır.

Yeniden değerleme yapılırken binanın maliyetinde sonradan meydana gelen artışlar için kısım kısım değerleme yapılacaktır.

Gayrimenkul değerleme şirketlerince tespit edilen değerler dikkate alınabilir mi?

Değerleme şirketlerine değerleme yaptırarak onlar tarafından değerlenen rakamların bu uygulamada kullanılması mümkün değildir.

Yeniden değerleme uygulaması nasıl olacaktır?

Kapsama giren taşınmazların ve varsa bunlara ait amortismanların, 213 sayılı Kanunda yer alan değerleme hükümlerine göre tespit edilen ve 25/5/2018 tarihi itibarıyla yasal defter kayıtlarında yer alan değerlerinin, yeniden değerleme oranı ile çarpılması suretiyle yapılan yeniden değerleme sonucunda ortaya çıkan değer artışını hesaplamada Kanun net değer artışı usulünü benimsemiştir.

Net bilanço aktif değeri, taşınmazların bilançonun aktifine kaydedildikleri değerden, bunlar için ayrılmış olup bilançonun pasifinde gösterilen birikmiş amortismanlarının indirilmesi suretiyle bulunan tutarı ifade etmektedir.

Bu durumda değer artışı, taşınmazın yeniden değerlemeden önceki net bilanço aktif değerinin, yeniden değerleme oranı ile çarpımından sonra bulunacak net bilanço aktif değerinden indirilmesi suretiyle hesaplanacaktır.

Buna göre ilgili kıymete ait amortismanlar da değerlemeye tabi tutulur.

Bu şekilde hesaplanarak bulunan değer artışı, bilançonun pasifinde özel bir fon hesabına alınır.

Yeniden değerleme neticesinde hesaplanan değer artışı, yeniden değerlemeye tabi tutulan taşınmazların her birine isabet eden değer artışları ayrıntılı olarak gösterilecek şekilde, bilançonun pasifinde özel bir fon hesabına aktarılır.

Amortismana tabi olan taşınmazların yeniden değerleme sonrasında bulunan değerleri üzerinden amortisman ayrılmaya devam edilecektir.

Amortisman ayrılmamış olması halinde uygulama nasıl yapılacak?

Ayrıca, amortismanların yeniden değerlenmiş tutarlarının belirlenmesinde, amortismanın herhangi bir yılda yapılmamış olması durumunda amortismanlar tam olarak ayrılmış varsayılacaktır.

Örnek:

Tam mükellefiyet esasında vergilendirilen (C) Ltd. Şti’nin 2005 yılı Temmuz ayında 1.000.000 TL bedelle satın alarak idari faaliyetlerde kullandığı binanın 25/5/2018 tarihi itibariyle birikmiş amortisman tutarı 265.000 TL’dir. Mükellefçe, 50 yıl faydalı ömür ve %2 amortisman oranı dikkate alınarak normal amortisman usulüne göre amortisman ayırılmaktadır.

Mükellef tarafından söz konusu taşınmaz için 2018 yılı ikinci geçici vergi döneminde de amortisman ayrılmış ve 2018 yılı Ağustos ayında mevcut taşınmaz yeniden değerlemeye tabi tutulmuştur. Binanın, yeniden değerlemenin yapıldığı 2018 yılı Ağustos ayı itibarıyla birikmiş amortisman tutarı ise 270.000 TL’dir.

Söz konusu taşınmaz, yeniden değerleme sonrasında amortisman ayrılmaya devam olunarak 2022 yılı Ocak ayı içerisinde 4.000.000 TL bedelle satılmıştır.

Buna göre, söz konusu binanın yeniden değerlenmesine ilişkin hesaplamalar şu şekilde olacaktır.

Yeniden Değerleme Oranı Yen.Değ. Esas Tutar Yen. Değerlenmiş Tutar
Bina (341,88/121,4=) 2,81614 1.000.000 2.816.140,00
Bir.Amortisman (341,88/121,4=) 2,81614 265.000 746.277,10

Yeniden Değerleme Sonrası Net Bilanço Aktif Değeri (2.816.140,00 – 746.277,10 =) 2.069.862,90 TL

Yeniden Değerleme Öncesi Net Bilanço Aktif Değeri (1.000.000 – 265.000 = 735.000 TL)

Değer Artışı (2.069.862,90 – 735.000 = 1.334.862,90 TL)

Ödenmesi Gereken Vergi (1.334.862,90 x 0,05 = 66.743,15 TL)

Mükellef kurum, yeniden değerlemeye tabi tuttuğu taşınmazını yeni değeri üzerinden amortismana tabi tutabilecektir. Buna göre söz konusu taşınmazın maliyet bedeli 2.816.140 TL’ye çıktığından, 2018 yılı ve müteakip yıllarda ayrılacak toplam amortisman tutarı da (2.816.140 x %2 = 56.322,80 TL) olacaktır.

2022 yılı Ocak ayında elden çıkarılan kıymete ilişkin ortaya çıkan kazanç ise şu şekilde hesaplanacaktır;

Satış Bedeli 4.000.000,00
Maliyet Bedeli 2.816.140,00
Birikmiş Amortisman 957.487,60
Kar 2.141.347,60

Yeniden değerleme yapmak ne kadar karlı?

Kurumlar Vergisi mükellefleri bakımından kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazların satışından doğan kazançların %50’lik kısmı istisnadır. Yukarıdaki örnekte yeniden değerleme yapılmış gayrimenkulün Ocak 2022’de satılması halinde 2.141.347,60.-TL kar çıkmaktadır. Bu karın %50’si vergiden istisnadır. Dolayısı ile vergilendirilecek kar tutarı 1.070.673,80 TL olmakta ve bu işlemden kaynaklı ödenecek vergi de 214.134,76 TL olmaktadır. Ancak yeniden değerleme sonrası ödenmesi gereken vergi tutarı da (66.743,15 TL) bu tutara ilave edildiğinde ödenecek vergi 280.877,91 TL olmaktadır.

Söz konusu gayrimenkul yeniden değerleme işlemine tabi “tutulmamış” olsa idi;

Kar 3.385.000 TL civarında olacak ve vergiye tabi kar 1.692.500 TL olacak ve hesaplanacak vergi tutarı da 338.500 TL olacaktır. (% 20 KV üzerinden hesaplanmıştır)

Bu halde yeniden değerleme yapılması halinde (338.500-280.877=) 57.623 TL daha az vergi ödenmiş olacaktır.

Yeniden değerlemede değer artışının vergilendirilmesinde diğer hususlar nelerdir?

Yeniden değerleme neticesinde pasifte özel bir fon hesabında gösterilen değer artışı tutarı üzerinden %5 oranında hesaplanan gelir ve kurumlar vergisinden mahsup edilmeyeceği gibi, gelir ve kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider olarak da dikkate alınamaz.

Beyan edilen verginin ödenmemesi halinde yaptırım uygulanacak mı?

Değer artışı üzerinden % 5 oranında hesaplanan verginin zamanında beyan edilmemesi veya tahakkuk eden verginin süresinde ödenmemesi halinde yeniden değerleme hükümlerinden faydalanılamayacaktır.

Özel fon hesabındaki tutarın durumu?

Pasifte özel bir fon hesabında gösterilen değer artışı tutarının, mükellefler tarafından istenildiğinde sermayeye ilave edilmesi mümkün bulunmaktadır. Ancak söz konusu fonun sermayeye ilave edilme dışında herhangi bir şekilde başka bir hesaba nakledilen veya işletmeden çekilen kısmı, bu işlemin yapıldığı “dönem kazancı ile ilişkilendirilmeksizin” bu dönemde gelir veya kurumlar vergisine tabi tutulur.

Şirketin tasfiyesi halinde de bu kapsamda işlem tesis edilecektir. Ancak 193 sayılı Kanunun 81 inci maddesinde sayılan devir ve tür değiştirme halleri ile 5520 sayılı Kanuna göre yapılan devir ve bölünme hallerinde, fon hesabında yer alan tutarlar işletmeden çekilmiş veya başka bir hesaba nakledilmiş sayılmayacaktır.

Yeniden değerlemeye tabi tutulan taşınmazların satılması veya herhangi bir şekilde elden çıkarılması halinde, pasifte özel fon hesabında gösterilen değer artışı tutarları, satış kazancına dâhil edilmez. Bu durumda fon hesabı kayıtlarda kalmaya devam eder.

Yeniden değerleme işlemlerinin kayıtlarda nasıl gösterilecektir?

Yeniden değerlemeye tabi tutulan taşınmazların her birine isabet eden değer artışları ile bunların hesap şekilleri, envanter defterlerinin ayrı bir sahifesinde müfredatlı olarak gösterilir. Buna göre;

a) Yeniden değerleme sırasında bilançonun aktifinde kayıtlı taşınmazların her birinin aktife girdiği hesap dönemi ile bu kıymetler üzerinden değerlemenin yapıldığı tarihe kadar ayrılan ve ayrılmış sayılan amortismanlar ayrı ayrı tespit edilir.

b) Geçici 31.madde uyarınca bulunan katsayıların uygulanmasından sonra her taşınmazın ve amortismanın yeni değerleri gösterilir.

c) Yeniden değerlendirilen taşınmazların envanter defterine yapılacak kayıtlarında, iktisadi kıymetin cinsi, aktife giriş tarihi, amortisman oranı, 25/5/2018 tarihi itibarıyla aktife kayıtlı değeri, 25/5/2018 tarihi itibarıyla birikmiş amortisman tutarı (ayrılmış sayılanlar dâhil edilir), yeniden değerlemeden önceki net bilanço aktif değeri, yeniden değerleme oranı, iktisadi kıymetlerin yeniden değerlemeden sonra bulunacak değeri, birikmiş amortismanların yeniden değerlemeden sonraki değeri, yeniden değerlemeden sonraki net bilanço aktif değeri, değer artışı şekilde gösterilmesi gerekir.

Saygılarımızla
WRS imperium

[1] Sirküler ile verilen bilgiler ilgili konunun detaylı açıklaması değildir. Profesyonel önerileri kapsamamaktadır. Genel hatlarıyla bilgi ve fikir verme amaçlıdır. Müşavirlik hizmeti için WRS imperiumu arayabilirsiniz.

Kontrol

Bağımsız Denetime Tabi Olma Şartları Değişti

WRS Sirküleri[1] 561/2024/16 Tarih  : 17.04.2024 Konu  :Bağımsız Denetime Tabi Olma Şartları   06.04.2024 tarih …