Şahıslar Bakımından Gayrimenkul Alım Satımının Vergilendirilmesi, Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar ve İnşaat Sektörünün Durumu

Ahmet GÜZEL
WRS imperium, YMM/Bağımsız Denetçi

I.GİRİŞ

Türkiye ekonomisinde önemli bir paya sahip olan inşaat sektörü, gayrimenkul alım satımını da besleyen bir rol üstlenmektedir.

Gayrimenkullerden konutun alım satımı, 2024 yılının ilk çeyreğinde 279 bin adetle düşüş trendini devam ettirmektedir.

Bu yazımızda gayrimenkul alım satımının vergilendirilmesine ilişkin hususlar ile inşaat sektörünün durumu değerlendirilmiştir.

I.GAYRİMENKULLERİN ELDEN ÇIKARILMASINDA DEĞER ARTIŞI KAZANCI
I.1.5 Yıl İçinde Elden Çıkarılması Halinde Değer Artışı Kazancı Olarak Değerlendirilen Taşınmazlar

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’na göre;

“Arazi, bina, maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı, voli mahalleri ve dalyanlar, gayrimenkul olarak tescil edilen haklar, gemi ve gemi payları ile motorlu yükleme ve tahliye araçları ile gerçek usulde vergiye tabi çiftçilerin zirai istihsalde kullandıkları gayrimenkullerin”

iktisap tarihinden başlayarak 5 yıl içerisinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancı olarak değerlendirilmiştir.

I.2.Miras Yoluyla veya Bedelsiz Olarak Sahip Olunan Gayrimenkulün Satışından Elde Edilen Kazançların Durumu

Bu tür kazanımlar ivazsız olarak devir alınırken 7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu gereğince vergilendirilmesi gerekir.

Ancak 193 sayılı GV Kanununa göre;

Mal ve hakların ivazsız olarak iktisap edilmiş olması halinde bu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancı bakımından kavranmamıştır.

I.3.Sahip Olunan Arsa Üzerine Özel İnşaat veya Kat Karşılığı İnşaat Kapsamında Yapılan Dairenin Satışı

Arsa olarak iktisap edilen gayrimenkul üzerine bina inşa edilmesi veya söz konusu gayrimenkulün kat karşılığı verilmesi sonucu alınan gayrimenkulün tapuya tescili, cins tashihi sayılarak tapuya tescil tarihi iktisap tarihi olarak kabul edilmesi gerekir.

Bu durumda gayrimenkulün tapuya tescil tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılması halinde elde edilen kazanç değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilerek vergilendirilecektir.

Kat karşılığı alınan gayrimenkulün birden fazla olması ve bir yıl içinde ikiden fazla satılması halinde; gayrimenkullerinde elden çıkarılması “değer artış kazancı” kapsamında değil ticari kazanç esasları çerçevesinde vergilendirilmesi gerekir.

I.4.Değer Artışı Kazancı İçin Yıllık İstisna Tutarı

Gayrimenkullerin elden çıkarılmasından elde edilen kazançlara ilişkin değer artışı kazancı istisna tutarı 2023 yılı için 55.000 TL olarak belirlenmiştir. 2024 yılı için uygulanacak istisna tutarı ise 87.000 TL olarak kararlaştırılmıştır.

I.5.Şahsa Ait Gayrimenkulün Elden Çıkarılması Durumunda Beyanname Verilmesi

193 sayılı GV Kanunu uyarınca;

“Bir işletmenin aktifine kayıtlı olmayan ve ivazsız olarak elde edilmeyen konut ve arsa gibi gayrimenkullerin iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde elden çıkarılması durumunda, elde edilen kazanç değer artışı kazancıdır. Gayrimenkulün 5 yıllık süre geçtikten sonra elden çıkarılması durumunda”

elde edilen gelir değer artışı kazancının konusuna girmemektedir. Beş yıllık sürenin hesabında gün sayısı dikkate alınarak hesaplama yapılır.

Değer artışı kazancının beyan edilip edilmeyeceği, gayrimenkulün elden çıkarılmasından elde edilen hasılattan elden çıkarılan gayrimenkulün iktisap bedeli ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderler, ödenen vergi ve harçların indirilmesi sonucu kalan tutarın, satışın yapıldığı yıl için belirlenen istisna tutarının altında kalıp kalmadığı göz önünde bulundurularak yapılır.

Buna göre;

Satışın yapıldığı yıl için belirlenen istisna tutarının altında kalan kazançlar için gelir vergisi beyannamesi verilmeyecektir.

İstisna haddini aşan tutarda gelir elde edilmesi halinde ise yıllık gelir vergisi beyannamesi verilecek ve istisna tutarı beyan edilen gelirden düşülecektir.

I.6.Değer Artışı Kazançlarında Safi Kazancın Hesaplanması

Değer artışı kazancında vergilendirilecek kazanç, 193 sayılı GV Kanununda “safi değer artışı” olarak tanımlanmıştır.

Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla (eşya, mal vb.) sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından;

• Elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedeli,
• Elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderler ile ödenen vergi ve harçların,

indirilmesi suretiyle bulunur.

Maliyet bedeli hesaplanırken; 193 sayılı GV Kanunun mükerrer 81.maddesi uyarınca;

Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Devlet İstatistik Enstitüsünce belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilir.

Şu kadar ki, bu endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının % 10 veya üzerinde olması şarttır.

II.GAYRİMENKUL ALIM-SATIMINDA TAPU HARCI
II.1.Tapu Harcına Konu Olan Gayrimenkul Alım Satım İşlemleri

Tapu Müdürlüğünde gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak yahut trampa hükümlerine göre devir ve iktisabı tapu harcının konusuna girmektedir.

II.2.Tapu Harcının Ödenmesi

Gayrimenkul alım-satım işlemlerinde tapu harcını, taşınmazı devreden ve devralanın ayrı ayrı ödemesi gerekir.

II.3.Tapu Harcı Bedeli ve Oranı

Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu harcı, beyan edilen gerçek devir ve iktisap bedeli üzerinden binde 20 oranında alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı alınır.

Ancak beyan edilen gerçek devir ve iktisap bedelinin, devre konu taşınmazın emlak vergisi değerinden az olması durumunda, tapu harcı emlak vergisi değeri üzerinden hesaplanır ve ödenir.

II.4.Tapuda Yapılan İşlemden Sonra Alım-Satım Tutarının Gerçek Durumu Yansıtmadığı Tespit Edilmesi Halinde Cezai İşlem

Tapuda yapılan gayrimenkul devir ve iktisaplarında beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının veya emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin tespit edilmesi halinde; eksik ödenen harç %25 vergi ziyaı cezası ile birlikte alıcı ve satıcıdan alınması gerekir.

II.5.Tapu Harcında Pişmanlık Talepli Bildirimde Bulunulması

Zamanında tarh ve tahakkuk ettirmemek veya tapu harcının hesabına esas bedeli eksik beyan etmek suretiyle harç ziyaına sebebiyet veren mükelleflerin bu durumu kendiliklerinden ilgili vergi dairesine bildirmesi halinde;

Bu mükelleflerin 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 371.maddesi çerçevesinde pişmanlık hükümlerinden faydalanması mümkündür.

II.6.Alıcı ve Satıcı Adına Yapılan Cezalı İşleme Karşı Kişilerin Hakları

Vergi dairesince yapılan cezalı tarhiyat işlemine karşı mükellefler;

• Uzlaşmaya başvurabilir,
• Cezada indirim talep edebilir veya
• Dava açma yoluna gidebilirler.

III.İNŞAAT SEKTÖRÜNÜN DURUMU

Başta bireysel olmak üzere tasarrufların faiz oranının yüksek olmasından dolayı mevduatlarda değerlendirilmesi, kredi olanaklarının sınırlandırılmasından dolayı inşaat sektöründe olumsuz sinyaller devam etmektedir.

Yapılan bir araştırmaya göre; Türkiye inşaat sektöründe faaliyet gösteren şirketlerin 2024 yılın ilk çeyreğinde ortalama yüzde 59,4’ü faaliyetlerini kısıtlayan herhangi bir faktörün olmadığını açıklamış; faaliyetlerini kısıtlayan temel unsurlardan finansman sorunlarının ortalama yüzde 30,2’lik payıyla girişimleri sınırlayan birincil faktör olduğunu beyan etmişlerdir.

Diğer taraftan talep yetersizliğini yetersiz görenlerin oranı yüzde 15,8’lik ortalamayla kısıtlayıcı faktörler arasında ön plana çıkmıştır.

Dünya genelinde artan kaynak maliyetlerindeki artış; Türkiye özelinde inşaat malzeme fiyatlarına büyük ölçüde yansıyarak olumsuz bir seyir izlemiştir.

Bu bağlamda; inşaat maliyet endeksindeki artış bir önceki yılın aynı dönemine göre düşüş trendi gösterse de endeks, 2024 ilk çeyrekte ortalama yüzde 69,3 seviyelerinde gerçekleşmiştir.

Kaynak:

– 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu

– 7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu

– İlgili İdari Düzenlemeler

NOT: Bu makale, 08.08.2024 tarihinde www.ekovergi.com sitesinde yayınlanmıştır.