Deprem Dönüşüm Konutlarında KDV Uygulaması: Mevzuat, İstisnalar ve Güncel Durum

Ahmet GÜZEL
WRS İmperium, Yönetici, Sorumlu Ortak

ÖZET

Türkiye’nin aktif deprem kuşakları üzerinde yer alması, mevcut yapı stokunun güvenli hale getirilmesini kamusal bir zorunluluk kılmıştır. Bu doğrultuda yürütülen kentsel dönüşüm ve afet sonrası yeniden imar süreçlerinin hızlandırılması, finansal yüklerin hafifletilmesi amacıyla çeşitli vergisel teşviklerle desteklenmektedir. Katma Değer Vergisi (KDV) uygulamaları, bu mali enstrümanların başında gelmektedir.

Mevzuatımızda deprem odaklı yapı dönüşümleri esas olarak iki farklı kanuni dayanak üzerinden yürütülmektedir: İlki, Türkiye genelindeki riskli yapıların dönüşümünü düzenleyen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun; ikincisi ise 6 Şubat 2023 depremleri sonrasında ihdas edilen ve afet bölgesindeki yerleşimi düzenleyen 7452 sayılı Kanun‘dur. Bu makalede, her iki kanun kapsamındaki konut ve iş yeri teslimleri ile inşaat taahhüt işlerindeki güncel KDV oranları, tam istisna uygulamaları ve müteahhitlerin mali yükümlülükleri güncel mevzuat uyarınca analiz edilmektedir.

I.6306 SAYILI KANUN KAPSAMINDA KDV UYGULAMASI (%1 Oranı)

6306 sayılı Kanun kapsamında, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş kurumlarca “Riskli Yapı” olarak tespit edilen veya riskli alan sınırları içinde yer alan taşınmazların dönüşümünde indirimli KDV oranı teşviki uygulanmaktadır.

Buna göre; riskli yapıların yıkılarak yeniden inşası neticesinde, müteahhitler tarafından hak sahiplerine veya üçüncü kişilere yapılacak ilk konut teslimlerinde:

• Net alanı 150 m2’ye kadar olan konutlar için KDV oranı %1‘dir.
• Net alanı 150 m2’yi aşan konutlarda kademeli vergilendirme esası geçerlidir. Konutun toplam alanından 150 m2’ye kadar olan kısım için %1, bu sınırı aşan metrekare payı için ise genel oran olan %20 KDV hesaplanır.

I.1.6306 Sayılı Kanun Kapsamındaki Konut Yapımındaki Taahhüt İşleri

Aynı şekilde, mülk sahiplerinin müteahhitlerle kat karşılığı yerine nakit bedel karşılığı anlaştığı “inşaat taahhüt işlerinde” de müteahhidin düzenleyeceği yapım faturalarında KDV oranı %1 olarak belirlenmiştir.

Ticari nitelikteki iş yeri (dükkân, ofis) teslimleri ve bunlara ilişkin taahhüt hizmetleri ise kentsel dönüşüm kapsamında olsa dahi genel oran olan %20 KDV‘ye tabidir.

II.7452 SAYILI KANUN KAPSAMINDA GENEL KURAL: %10 VE %20 KDV ORANLARI

6 Şubat 2023 depremleri sonrası yürürlüğe giren 7452 sayılı Kanun (ve ilgili Cumhurbaşkanlığı Kararnameleri) kapsamındaki taşınmazlar için 6306 sayılı Kanun’daki gibi otomatik bir %1 KDV hakkı tanımlanmamıştır.

Afet bölgesindeki genel ticari piyasada üretilen ve satılan konut projelerinde güncel KDV oranları;

• Net alanı 150 m2’ye kadar olan standart konut teslimlerinde KDV oranı %10‘dur.
• Net alanı 150 m2’yi aşan konutlarda, 150 $m^2$’lik kısım için %10, aşan kısım için %20 KDV uygulanır.

II.1.7452 Sayılı Kanun Kapsamındaki Konut Yapımlarına İlişkin Taahhüt İşlerinde KDV

Kentsel dönüşüm ile afet bölgesi yapılaşmasının genel KDV rejimleri birbirinden tamamen ayrışmaktadır.

Afet bölgesinde şahısların hibe ve kredi kalkanı dışında, tamamen kendi imkanlarıyla yürüttükleri veya müteahhitlere yaptırdıkları protokolsüz inşaat taahhüt sözleşmelerinde hizmet teslimi sayılması ve KDV oranının % 1 değil; genel oran olan %20 nispetinde KDV uygulanması gerekmektedir.

III. 7452 SAYILI KANUN KAPSAMINDA ÖZEL TEŞVİK

7452 sayılı Kanun uygulamasında depremzedelerin barınma ihtiyacını karşılamak ve maliyetleri düşürmek amacıyla, kanun koyucu 3065 sayılı KDV Kanunu’na Geçici 43. Madde hükmünü eklemiştir. Bu madde, bölgedeki projelerin önemli bir kısmını KDV yükünden tamamen arındırarak “Tam İstisna” kapsamına alınmıştır.

III.1.7452 Sayılı Kanun Kapsamındaki Konut Yapımlarına İlişkin Taahhüt İşlerine İade İmkânı

6 Şubat 2023 tarihinde meydana gelen depremler nedeniyle genel hayata etkili afet bölgesi olarak kabul edilen yerlerde, afetten etkilenenlerin barınma ihtiyacını karşılamak üzere; Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı (AFAD), Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile yapılan protokoller kapsamında ya da bu kurumlara bağışlanmak üzere yapılan konut teslimleri ile bunlara ilişkin inşaat taahhüt işleri KDV’den müstesna tutulmuştur.

III.2.7452 Sayılı Kanun Kapsamındaki Konut Yapımlarına İlişkin Taahhüt İşlerine İade Uygulama Şartları ve Etkileri:

Kamu Kurumları ile Entegrasyon: İstisnanın tetiklenmesi için inşaat faaliyetinin ya doğrudan ilgili bakanlık/TOKİ/AFAD tarafından yürütülmesi ya da bu kurumlarla resmi bir protokol (örneğin devlet destekli “Yerinde Dönüşüm” hibe ve kredi onay mekanizması) taahhüdü altında yapılması şarttır. Bu koruma altında, müteahhidin hak sahibine keseceği faturalarda KDV oranı %0 olarak uygulanır.

Yansıma Etkisi ve Tedarik Süreci: Bu madde kapsamında faaliyet gösteren müteahhitler, inşaatı tamamlamak için demir, çimento, hazır beton veya alt yüklenici hizmeti alırken piyasadan %20 KDV ödeyerek girdi sağlamak suretiyle taahhüt işlerini yerine getirirler.

Ancak nihai teslimde veya hak sahibine fatura keserken KDV hesaplamadıklarından, üzerlerinde biriken bu KDV yükünü KDV Kanunu’nun 32. maddesi uyarınca devletten nakden veya mahsuben iade olarak talep etme hakkı (Tam İstisna İadesi) düzenlenmiştir.

IV.MEVZUAT KARŞILAŞTIRMA MATRİSİ

Proje / İşlem Türü	Yasal Dayanak	KDV Oranı / Durumu	Yüklenilen KDV’nin Durumu (Müteahhit)
6306 Kapsamında Konut Yapımı Taahhüt İşleri	6306 Sayılı Kanun	%1 (İndirimli Oran)	İndirimli orana tabi işlemlerden KDV İadesi talep edilebilir.
6306 Kapsamında Konut Teslimi (150 m2)	6306 Sayılı Kanun	150 m2’ye kadar %1, aşan kısım için %20	Aşan kısım genel usulde mahsup edilir, indirimli kısım iadeye konu olur.
7452 Kapsamında Standart Konut Teslimi (150 m2)	7452 Sayılı Kanun	%10	Genel usulde KDV indirim mekanizması işletilir.
7452 Kapsamında Protokollü / Yerinde Dönüşüm Konut	3065 Sk. Geçici 44. Md.	%0 (Tam İstisna / Muaf)	Yüklenilen tüm KDV nakden veya mahsuben devletten iade alınır.
Her İki Kanun Kapsamında Ticari Alan Teslimi	3065 Sk. Genel Hükümler	%20	İstisna uygulanmaz, genel beyan esastır.
Protokolsüz / Serbest İnşaat Taahhüt (Afet Bölgesi)	3065 Sk. Genel Hükümler	%20	Hizmet teslimi olarak vergilendirilir.

 V.SONUÇ ve DEĞERLENDİRME

Deprem dönüşüm projelerinde vergisel teşvikler, projenin yürütüldüğü kanuni alt yapıya göre radikal biçimde değişmektedir. 6306 sayılı genel kentsel dönüşüm kanunu konut büyüklüğüne odaklı %1 KDV avantajı sunarken, 7452 sayılı afet kanunu piyasa satışlarında konutları %10 ve %20 oranlarına tabi kılmaktadır. Ancak 7452 sayılı kanunu asıl işlevsel kılan unsur, KDV Kanunu’nun Geçici 44.maddesiyle ihdas edilen tam istisna modelidir.

Afet bölgesindeki yerinde dönüşüm projelerinin sekteye uğramaması ve müteahhitlerin nakit akışlarının korunabilmesi için, projelerin mutlak surette idari protokoller ve hibe/kredi entegrasyonuyla yürütülmesi gerekmektedir.

İnşaat firmalarının hak kayıpları yaşamaması adına, harcamaların muhasebe kayıtlarında “indirimli orana tabi işlemler” ile “tam istisna kapsamındaki işlemler” olarak doğru şekilde ayrıştırılması ve KDV iade raporlarının titizlikle tanzim edilmesi büyük önem arz etmektedir.