Örneklerle Kira Gelirinin Beyan Edilmesi

Mücahit ERKUŞ
WRS imperium, YMM, Bağımsız Denetçi

I.GİRİŞ

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunuyla gerçek kişilerin gelirleri gelir vergisi bakımından kavranmış ve gelir vergisine tabi gelir unsurlarının;

a) Ticari kazanç,

b) Zirai kazanç,

c) Serbest meslek kazancı,

d) Ücret,

e) Menkul sermaye iradı (MSİ),

f) Gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ) ve

g) Diğer kazanç ve iratlardan

Oluştuğu düzenlenmiştir.

Bu yazımızda mal ve hakları kiraya verenlerin vergilendirilmesine esaslar örnek uygulamalarla değerlendirilmiştir.

II.KİRA GELİRİNE İLİŞKİN GENEL ESASLAR

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 70.maddesinde belirtilen mal ve hakların kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelirler “gayrimenkul sermaye iradı” olarak tanımlanmıştır.

Kira gelirine konu mal ve hakların; sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri ile kiralanmış bir mal veya hakkın kiraya verilmesinden kira geliri elde eden kiracılar, gayrimenkul sermaye iradı yönünden mükellef kabul edilmiştir.

II.1.Kira Gelirine Konu Mal ve Haklar

Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesine göre kira gelirine konu edilen mal ve haklar şöyledir

a) Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahildir.), maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı,

b) Voli mahalleri ve dalyanlar,

c) Gayrimenkullerin ayrı olarak kiraya verilen mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bilumum tesisatı, demirbaş eşyası ve döşemeleri,

d) Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar,

e) Arama, işletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatları, ihtira beratı, alameti farika, marka, ticaret unvanı, her türlü teknik resim, desen, model, plan ile sinema ve televizyon filmleri, ses ve görüntü bantları, sanayi ve ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiş bir tecrübeye ait bilgilerle gizli bir formül veya bir imalat usulü üzerindeki kullanma hakkı veya kullanma imtiyazı gibi haklar,

f) Telif hakları,

g) Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları,

h) Motorlu nakil ve cer vasıtaları, her türlü motorlu araç, makine ve tesisat ile bunların eklentileri.

Yukarıda yazılı mallar ve haklar ticarî veya zirai bir işletmeye dâhil bulunduğu takdirde bunların iratları ticarî veya zirai kazancın tespitine müteallik hükümlere göre hesaplanır.

Ancak tüccarlara ait olsa dahi işletmeye dâhil bulunmayan gayrimenkullerle haklar hakkında bu bölümdeki hükümler uygulanır.

Diğer taraftan; vakfın gelirinden hizmet karşılığı olmayarak alınan hisseler ile zirai faaliyete bilfiil iştirak etmeksizin sadece üründen pay alan arazi sahiplerinin gelirleri gayrimenkul sermaye iradı olarak vergilendirilecektir.

III.KONUT KİRA GELİRLERİNİN BEYANI

III.1.Kira Gelirinin Elde Edilmesi

Kira gelirinde gelirin elde edilmesi, tahsil esasına bağlanmıştır. Tahsil esasına göre kira gelirinin vergilendirilmesi için nakden veya ayni olarak tahsil edilmiş olması gerekmektedir.

III.1.1.Kira Bedelinin Nakden Tahsil Edilmesi

Kira bedelinin nakden tahsil edilmesi, kiranın Türk parası veya yabancı para ile ödenmesini ifade eder. Bu bağlamda alınan çek bedelleri de nakden tahsilat sayılır.

Mükellefler tarafından hangi dönem veya hangi yıla/yıllara ait olursa olsun tahsil edilen kira bedelleri, tahsil edilen yılın hasılatı sayılır.

Örneğin;

Uyuşmazlık olması sebebiyle 2020, 2021, 2022 ve 2023 yıllarına ait toplam 350.000,00 TL kira geliri toplu olarak 2023 yılında tahsil edilmiştir.

Bu durumda, bu gelirler 2023 yılının geliri olarak dikkate alınması gerekir.

Diğer taraftan; gelecek yıllara ait olup, peşin olarak tahsil edilen kira bedelleri, ödemenin yapıldığı yılın değil, gelirin ilgili olduğu yılın geliri sayılacak ve ilgili yıla ait kira geliri olarak dikkate alınacaktır.

Örneğin;

2023 ve 2024 yılları kira gelirleri olan (96.00,000+96.000,00=) 192.000,00 TL toplu olarak tahsil edilmiştir.

Bu durumda 2023 kira geliri olarak sadece 96.000,00 TL beyan edilecektir.

III.1.2.Kira Gelirinin Döviz Cinsinden Tahsil Edilmesi

Döviz cinsinden kiraya verme işlemlerinde tahsilatın yapıldığı tarihteki TC Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak kira gelirinde gayri safi hasılatın belirlenmesi gerekir.

III.1.3.Kira Bedelinin Ayni Olarak Tahsil Edilmesi

Kiranın ayni (mal, eşya vb.) olarak alınması halinde; tahsil edilen kiralar 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrilerek dikkate alınması gerekir.

III.2.Kiraya İlişkin Tahsilat ve Ödemelerin Banka veya Posta İdaresi Aracılığıyla Yapılması

İş yeri ve konut kiralama işlemlerine ilişkin yapılacak tahsilat ve ödemelerin banka veya posta idarelerince düzenlenen belgelerle tevsikine yönelik olarak yayımlanan 268 ve 298 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliğine göre;

a) Konutlarda, her bir konut için aylık 500 TL ve üzerinde; haftalık, günlük veya benzeri şekilde kısa süreli konut kiralamalarında ise tutara bakılmaksızın kira geliri elde edenlerin,

b) İş yerlerinde, miktar sınırlaması olmaksızın iş yerini kiraya verenler ile kiracıların, kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerini

banka ve benzeri finans kurumları veya posta idareleri aracılığıyla gerçekleştirmeleri ve bu kurum ve kuruluşlar tarafından düzenlenen belgelerle bu ödemeleri tevsik etmeleri zorunluluğu bulunmaktadır.

Bu belgeler aynı zamanda tevsik edici belge olarak kabul edilecektir. Bankaların internet şubeleri üzerinden yapılan ödeme ve tahsilatlar da bu kapsamda değerlendirilir.

III.2.1.Banka Yoluyla Ödeme ve Tahsilat Zorunluluğuna Uymamamın Cezası

Kiraödeme ve tahsilatlarını banka ve benzeri finans kurumları veya posta idareleri aracılığıyla gerçekleştirme mecburiyetine uymayanlara, her bir işlem için Vergi Usul Kanununun mükerrer 355.maddesinin o yıl için belirlenen miktarından az olmamak üzere işleme konu tutarın % 5’i nispetinde özel usulsüzlük cezası kesilmesi hükme bağlanmıştır.

III.3.Kira Bedelinin Hiç Olmaması veya Düşük Olması

Kira bedelinin hiç olmaması veya düşük olması halinde, “emsal kira bedeli” esas alınır.

Buna göre;

a) Gayrimenkulün bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması,

b) Kiraya verilen gayrimenkulün kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olması,

hallerinde emsal kira bedeli esası uygulanması gerekir.

III.3.1.Bina ve Araziler ile Diğer Mal ve Haklarda Emsal Kira Bedelinin Belirlenmesi

Kiraya verilen bina ve arazilerde emsal kira bedeli, varsa yetkili özel makamlarca veya mahkemelerce saptanmış kira bedelidir.

Ancak bina veya arazi için kira takdiri ya da tespiti yapılmamış olması halinde emsal kira bedeli, bina veya arazinin emlak vergisi değerinin %5’idir.

Bina veya arazi dışında kalan mal ve haklarda emsal kira bedeli, bunların maliyet bedelinin %10’udur. Bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanununun servetlerin değerlenmesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin %10’udur.

Örnek:

Mükellef (A), 2023 yılında emlak vergisi değeri 3.800.000 TL olan bir apartman dairesini bedelsiz olarak arkadaşının kullanımına bırakmıştır.

Bu durumda, mükellefin emsal kira bedeli üzerinden yıllık kira geliri hesaplaması gerekmektedir.

Emsal Kira Bedeli: 3.800.000 X %5 = 190.000 TL olarak hesaplanacaktır. Bu tutar, mükellef tarafından beyan edilmesi gereken gelir olarak dikkate alınacaktır.

III.3.2.Emsal Kira Bedelinin Hesaplanmayacağı Haller

Aşağıda belirtilen hallerde ise emsal kira bedeli esası uygulanmaz:

a) Boş kalan gayrimenkullerin korunması amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması,

b) Binaların mal sahiplerinin usul (anne-baba, büyükanne-büyükbaba), füru (çocuklar, torunlar) veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi,

Ancak bu kimselerin her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmişse bu konutların yalnız birisi için emsal kira bedeli hesaplanmaz.

Örneğin;

Mal sahibi baba, çocuğunun ikametine iki adet gayrimenkul tahsis etmişse sadece bir adet gayrimenkul için emsal kira bedeli hesaplanmayıp diğeri için emsal kira bedeli hesaplanması gerekir.

c) Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi,

d) Genel bütçeye dahil daireler ve özel bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalar.

Diğer taraftan;

7440 sayılı Kanunun 10.maddesinin yirmi birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca; Kahramanmaraş İlinde meydana gelen depremler nedeniyle Hazine ve Maliye Bakanlığınca mücbir sebep hali ilan edilen yerlerde 6/2/2023 tarihi itibarıyla yerleşim yeri bulunan gerçek kişilerin, ikamet etmeleri amacıyla bedelsiz kullanımına bırakılan konutlara ilişkin olarak 2023 yılı için emsal kira bedeli esası uygulanmayacaktır.

III.4.Kira Gelirlerinde İstisna Uygulaması

Binaların “konut olarak” kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 2023 yılı için 21.000 TL’si (2024 yılı için istisna tutarı 33.000 TL) gelir vergisinden istisna edilmiştir.

Konut kira geliri elde eden kişilerin, yıllık olarak tespit edilen istisna tutarının altında kira geliri elde etmeleri halinde bu gelirleri için beyanname vermesine gerek bulunmamaktadır.

Örnek:

Bay (A), 2023 yılında konutunu aylık 1.700 TL’den kiraya vermiş ve yıllık 20.400 TL kira geliri elde etmiştir. Bu durumda elde edilen hasılat, konut istisna tutarı olan 21.000 TL’nin altında olduğundan Bay (A)’nın kira gelirini beyan etmesine gerek bulunmamaktadır.

İstisna tutarının üzerinde konut kira geliri elde edilmesi halinde, yıllık beyanname ile beyan edilen kira gelirinden istisna tutarının düşülmesi gerekmektedir.

Diğer taraftan; bir mükellefin “birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde” istisna, kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır

III.4.1.Kira Gelirini Beyan Etmeyenlerin İstisnadan Yararlanması

Konutlardan elde edilen kira gelirleri istisna tutarının üzerinde olmasına rağmen süresinde beyan edilmez veya eksik beyan edilirse, 2023 yılı için belirlenen 21.000 TL’lik istisnadan yararlanılması mümkün değildir.

Ancak, idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan edilmeyen veya süresinde verilen beyannamede yer almayan konut kira gelirlerini, süresinden sonra verilen beyanname ile beyan edenler söz konusu istisnadan yararlanabileceklerdir.

III.4.2.Diğer Kazançlarından Dolayı Beyanda Bulunanların İstisnadan Yararlanması

Konut istisnası uygulaması sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen gelirler için söz konusudur. 2023 yılında 21.000,00 TL’nin altında konut kira geliri olanlar bu gelirleri için yıllık beyanname vermeyecektir.

Gayrimenkul sermaye iratlarında;

a) Ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar,

b) 000 TL’nin üzerinde konut kira geliri elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı Gelir Vergisi Kanununun 103.maddesinde yer alan üçüncü gelir diliminin ücretler için geçerli olan 2023 yılı için belirlenen 550.000 TL’lik tutarı aşanlar

21.000 TL’lik istisnadan yararlanamazlar.

Örnek:

Bay (C), 2023 yılında, kiraya verdiği gayrimenkullerinden 120.000,00 TL konut kira geliri, tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 180.000 TL iş yeri kira geliri ve 360.000 TL ücret geliri elde etmiştir.

Bay (C)’nin elde etiği kira geliri için istisna uygulanıp uygulanmayacağı, 2023 yılı içerisinde elde ettiği gelir toplamının 550.000 TL’yi aşıp aşmadığına bakılarak tespit edilmesi gerekir.

Elde edilen gelir toplamı olan (120.000 + 180.000 + 360.000) 660.000 TL’nin 2023 yılı için belirlenen 550.000 TL tutarını aşması nedeniyle; Bay (C)’nin 120.000 TL’lik konut kira gelirine ilişkin olarak 21.000 TL olan istisna tutarından faydalanılması mümkün olmayacaktır.

III.4.3.Gayrimenkule Birden Fazla Kişinin Ortak Olması Halinde Ortakların İstisnadan Yararlanması

Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, bu konuttan elde edilen kira gelirlerinin vergilendirilmesinde 2023 takvim yılı için belirlenen 21.000,00 TL’lik istisna tutarı “her bir ortak için” ayrı ayrı uygulanacaktır.

Mirasın paylaşılmamış olması halinde, her bir mirasçı istisnadan ayrı ayrı yararlanacaktır.

III.5.Kira Gelirinin Tespitinde İndirilecek Giderler

Kira gelirinin vergilendirilmesinde, elde edilen gelirin safi tutarı 193 sayılı GV Kanunu uyarınca iki farklı şekilde tespit edilebilmektedir.

a) Gerçek Gider Yöntemi

b) Götürü Gider Yöntemi (hakları kiraya verenler hariç)

Gerçek veya götürü gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilmesi mümkün değildir.

Diğer taraftan;

Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönmeleri mümkün değildir.

III.5.1.Gerçek Gider Yönteminde İndirilecek Giderler

Gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda, safi iradın bulunması için gayrisafi hasılattan 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 74.maddesinde yer alan aşağıdaki giderler indirilerek hesaplanır.

a) Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,

b) Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile orantılı olan idare giderleri,

c) Kiraya verilen mal ve haklara ilişkin sigorta giderleri,

d) Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara harcanan borçların faizleri,

e) Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5’i (İktisap bedelinin %5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanacak, indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır. 2019 yılından önce iktisap edilen konutlar için indirimden yararlanılması mümkün bulunmamaktadır.),

f) Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,

g) Kiraya verilen mal ve haklariçin ayrılan amortismanlarile kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar (Bu harcamalar 2023 takvim yılı için 4.400 TLyi aşıyor se maliyet olarak dikkate alınabilir.),

h) Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri,

i) Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,

j) Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli (İndirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır.),

Türkiye’de yerleşik olmayan mükelleflerin (çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla bir süredir yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları dahil), yabancı ülkelerde ödedikleri kira bedelleri Türkiye’de elde ettikleri kira gelirinden gider olarak indirim konusu yapılamaz.

k) Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

Gerçek gider yöntemini seçen mükelleflerin, yaptıkları giderlere ilişkin belgeleri ilgili bulundukları yılı takip eden yıldan başlayarak 5 yıl süresince saklamaları ve vergi dairesince istendiğinde ibraz etmeleri gerekmektedir.

III.5.1.Gerçek Gider Yönteminde İstisnadan Yararlanılması Halinde İndirilebilecek Giderin Hesaplanması

Gerçek gider yönteminin seçilmesi ve konut kira gelirlerine uygulanan istisnadan yararlanılması durumunda, gerçek gider tutarının istisnaya isabet eden kısmı, gayrisafi hasılattan indirilemeyecektir.

Vergiye tabi hasılata isabet eden indirilebilecek gider kısmı aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanabilir.

İndirilebilecek Gider = (Toplam Gider x Vergiye Tabi Hasılat*)/Toplam Hasılat

(*) Vergiye Tabi Hasılat = Toplam Hasılat – Konut Kira Geliri İstisnası

Örnek:

Bay (D), sahibi olduğu konutu 2023 yılında kiraya vermiş olup, 120.000 TL kira geliri elde etmiştir. Başka geliri bulunmayan mükellef, gayrimenkulü ile ilgili olarak 40.000,00 TL harcama yapmış olup, gerçek gider yöntemini seçmiştir.

Bay (D), 40.000 TL tutarındaki toplam giderin vergiye tabi hasılata isabet eden kısmını gerçek gider olarak indirebilecektir.

Vergiye Tabi Hasılat              =    120.000 – 21.000= 99.000 TL

İndirilebilecek Gider              =    (40.000 X 99.000) / 120.000

= 33.000 TL

Bu durumda, kira gelirinden indirilecek gerçek gider tutarı 33.000 TL olarak hesaplanacaktır.

III.5.2.Götürü Gider Yönteminde Gider İndirimi

Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, gerçek giderlere karşılık olmak üzere hasılatlarından %15’ini götürü olarak indirebilirler. Kira geliri elde edip de konut istisnasından yararlanabilecek mükellefler için götürü gider, istisna tutarı düşüldükten sonra bulunan tutar üzerinden hesaplanacaktır.

Diğer taraftan hakları kiraya verenler, götürü gider yöntemini kullanamazlar.

İş yeri kira geliri ile birlikte hakların kiraya verilmesinden de gelir elde eden mükellefler, verecekleri gelir vergisi beyannamelerinde gerçek gider yöntemini seçmek zorundadırlar.

III.6.Zarar Doğması Halinde Kira Gelirinin Beyanı

Gelirin toplanmasında gelir kaynaklarının bir kısmından doğan zararlar (Gelir Vergisi Kanununun 80 inci maddesinde yazılı diğer kazanç ve iratlardan doğanlar hariç) diğer kaynakların kazanç ve iratlarına mahsup edilir.

Gayrimenkul sermaye iradına konu olan sermayenin kendisinde meydana gelen eksilmeler zarar sayılmaz ve iradın gayri safi miktarının tespitinde gider olarak kabul edilmezler.

Gayrimenkul sermaye iradının safi tutarının hesabında giderlerin fazlalığı dolayısıyla doğan zararlar ise beş yılı geçmemek üzere gelecek yıllarda elde edilen kira gelirlerinden gider olarak düşülebilir.

Bu durumun iki istisnası vardır:

a) Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin, kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedellerini indirim konusu yapmaları durumunda bir zarar doğar ise bu zarar gelecek yıllarda elde edilen gayrimenkul sermaye iradından indirim konusu yapılamayacaktır.

b) Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkule ait hasılattan, indirim konusu yapılan iktisap bedelinin %5’i oranındaki tutarın indirilemeyen kısmı, gider fazlalığı olarak dikkate alınamayacaktır.

Buna göre, söz konusu hallerde oluşacak gider fazlalığının gayrimenkul sermaye iradı yönünden zarar olarak dikkate alınması mümkün bulunmamaktadır.

IV.VERGİ KESİNTİSİ İŞYERİ KİRA GELİRİNİN BEYANI

Gelir Vergisi Kanununun 94.maddesinde sayılan kişi, kurum ve kuruluşlar; gayrimenkul sermaye iradına konu mal ve hakları kiralamaları durumunda, bu kapsamda yapacakları kira ödemeleri üzerinden gelir vergisi kesintisi (tevkifat) yapmak zorundadırlar.

Kiracı olan söz konusu kişi, kurum ve kuruluşlar, yaptıkları kira ödemelerinin brüt tutarı üzerinden %20 oranında gelir vergisi kesintisi yapacaklardır.

Bu vergi kesintisi, gelecek aylara veya yıllara ait olmak üzere peşin ödenen kira bedeli üzerinden de yapılacaktır.

Kiracı, kazançları basit usulde tespit olunan bir mükellef ise; vergi kesintisi yapma yükümlülüğü bulunmadığından, kira ödemesi üzerinden vergi kesintisi yapılmayacaktır

Kiraya verilen gayrimenkulün hem konut hem de iş yeri olarak kullanılması halinde ise; kiralanan yerin tamamı veya bir kısmı iş yeri olarak kullanıldığı sürece, kira bedelinin tamamı vergi kesintisine tabi olacaktır.

IV.1.Kira Gelirinin Beyanı

Beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükelleflerden;

a) Bir takvim yılı içinde elde ettiği konut kira geliri, 2023 yılı için 21.000 TL’lik istisna tutarını (2024 yılı için 33.000 TL) aşanlar,

b) Tevkifata tabi iş yeri kira gelirlerinin brüt tutarı 2023 yılı için 150.000 TL’lik beyanname verme sınırını (2024 yılı için 230.000 TL) aşanlar (Beyanname verme sınırı olan 150.000 TL’nin aşılıp aşılmadığının tespitinde, gelir vergisi kesintisine tabi brüt kira gelirleri ile konut kira gelirinin gelir vergisinden istisna edilen tutarı aşan kısmı birlikte dikkate alınacaktır.),

c) Bir takvim yılı içinde mal ve hakların kiralanmasından elde edilen gelirlerden kesinti ve istisna uygulamasına konu olmayan ve tutarı 2023 yılı için400,00 TL’lik beyanname verme sınırını (2024 yılı için 13.000 TL) aşanlar,

yıllık beyanname vereceklerdir.

Vergi kesintisine ve istisna uygulamasına konu olmayan kira gelirlerinin beyanında (örneğin, kazançları basit usulde tespit olunan mükellefe kiraya verilen iş yerinden elde edilen kira gelirlerinde olduğu gibi), 8.400 TL’lik tutar bir istisna olmayıp, beyanname verme sınırıdır. Bu tutarı aşan bir iş yeri kira geliri olduğunda tamamı beyan edilecektir.

Aile bireylerinin her birinin sahip oldukları mal ve haklardan elde ettikleri kira gelirleri için kendi adlarına ayrı ayrı beyanname vermeleri gerekmektedir.

Küçük ve kısıtlıların mükellef olması durumunda bunlar adına verilecek olan yıllık gelir vergisi beyannamesi veli, vasi veya kayyum tarafından imzalanacaktır.

Mal ve haklara hisseli olarak sahip olunması halinde, her ortağın sadece kendi hissesine karşılık gelen kira gelirlerini beyan etmesi gerekmektedir.

V.BEYANNAMENİN VERİLME ZAMANI

Mükelleflerin, 2023 dönemine ait beyana tabi gayrimenkul sermaye iradı gelirleri için 1 Mart – 1 Nisan 2024 (31 Mart 2024 tarihinin hafta sonuna rastlaması nedeniyle) tarihleri arasında beyannamelerini vermeleri gerekir.

VI.VERGİNİN ÖDENME ZAMANI VE ŞEKLİ

2023 yılında elde edilen kira gelirlerine ilişkin olarak verilecek yıllık gelir vergisi beyannameleri üzerinden tahakkuk eden gelir vergisinin, 2024 yılının Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksit olmak üzere;

a) Birinci taksiti, damga vergisi ile birlikte 1 Nisan 2024 (31 Mart 2024 tarihinin hafta sonuna rastlaması nedeniyle),

b) İkinci taksiti ise 31 Temmuz 2024

tarihine kadar ödenmesi gerekir.

VII.KİRA GELİRLERİNİN BEYANINA İLİŞKİN ÖRNEKLER

Örnek 1:

Bay (A), 2023 yılında tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 144.000 TL iş yeri kira geliri ve 798.000 TL mevduat faizi ile birlikte konut olarak kiraya verdiği dairesinden

TL kira geliri elde etmiştir.

Gayrimenkul Sermaye İradı (İşyeri)	144.000 TL
Gayrimenkul Sermaye İradı (Konut)	20.400 TL
Menkul Sermaye İradı (Mevduat Faizi)	798.000 TL
Beyan Edilecek Gelir	Yok

Tevkif yoluyla vergilendirilen 798.000 TL mevduat faizi geliri, Gelir Vergisi Kanununun geçici 67.maddesi kapsamında tutarı ne olursa olsun beyan edilmesine gerek bulunmamaktadır.

Örnekte, 21.000 TL’lik istisna haddinin altında 20.400 TL konut kira geliri elde edildiğinden, söz konusu gelir beyana konu edilmeyecektir.

Tamamı tevkif suretiyle vergilendirilmiş iş yeri kira geliri olan 144.000 TL’nin 2023 yılı için belirlenen 150.000TL’lik beyan sınırını aşmadığından yıllık beyanname ile beyan edilmesi söz konusu olmayacaktır.

Bu durumda, Bay (A)’nın 2023 yılına ilişkin beyan edilecek geliri mevcut değildir.

Örnek 2:

Bay (A), 2023 yılında konut kredisi kullanarak 1.800.000TL’ye aldığı dairesini aylık 18.000 TL’den konut olarak kiraya vermiş ve 216.000 TL kira geliri elde etmiştir.

Bay (A), kira geliri elde ettiği konutu ile ilgili olarak 26.800 TL asansör ve sigorta gideri ile konut kredisi için bankaya 36.200 TL faiz ödemesi yapmıştır.

Bay (A), konut olarak kiraya vermiş olduğu daire için 2023 yılında ödediği asansör, sigorta ve faiz gideri ile birlikte iktisap bedelinin %5’i olan (1.800.000 X %5) TL’yi indirim konusu yapabilecektir.

Toplam Gider: 26.800 + 36.200 + 90.000 = 153.000 TL’dir.

Beyana tabi başka geliri olmayan mükellef, gerçek gider yöntemini seçmiştir.

Gerçek gider usulünü seçen mükellefler, vergiden istisna edilen kısma isabet eden giderleri hasılatlarından gider olarak indiremeyecekler, sadece vergiye tabi hasılata isabet eden giderleri indirebileceklerdir. Bunun için toplam gider tutarının vergiye tabi hasılata isabet eden kısmının hesaplanması gerekir.

Vergiye tabi hasılata isabet eden gider, aşağıdaki formüle göre hesaplanacaktır:

Vergiye Tabi Hasılat = Toplam Hasılat – Konut Kira Geliri İstisnası = 216.000 – 21.000 = 195.000 TL

İndirilebilecek Gider = (Toplam Gider X Vergiye Tabi Hasılat)/Toplam Hasılat= (153.000 x 195.000)/216.000= 138.125,00 TL

Bay (A)’nın, kira gelirine ilişkin ödenecek gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

Gayrimenkul Sermaye İradı (Konut)	216.000 TL
Gayrisafi İratlar Toplamı	216.000 TL
Vergiden İstisna Edilen Tutar	21.000 TL
Kalan (216.000 – 21.000)	195.000 TL
Giderler (Gerçek)	138.125 TL
Safi İrat (195.000 – 138.125)	56.875 TL
Vergiye Tabi Gelir Matrahı	56.875 TL

Örnek 3:

Bay (A), 2023 yılında konut olarak kiraya verdiği dairesinden 144.000,00 TL ve iş yeri olarak kiraya verdiği dairesinden aylık brüt 25.000 TL’den (aylık net kira tutarı 20.000 TL) toplamda yıllık brüt 300.000 TL kira geliri elde etmiştir. İş yeri için ödenen kira bedelleri üzerinden 2023 yılı içinde % 20 oranından 60.000 TL tevkifat yapılmıştır.

Beyana tabi başka geliri bulunmayan Bay (A), götürü gider yöntemini seçmiştir.

Konut kira gelirinin istisnayı aşan tutarı (144.000 – 21.000) ile iş yeri kira geliri toplamı olan (300.000 + 123.000) 423.000 TL’lik vergiye tabi gelir, 2023 yılı için beyan sınırı olan 150.000 TL’yi aştığı için, tevkifata tabi tutulmuş olan iş yeri kira geliri de konut kira geliri ile birlikte beyan edilecektir.

Bay (A)’nın, elde ettiği gelir toplamı (ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı) 2023 yılı için belirlenen 550.000 TL’yi aşmadığından 21.000 TL’lik istisnadan yararlanacaktır.

Konut ve iş yeri kira gelirinin birlikte elde edilip beyan edilmesi halinde, istisna sadece konut kira gelirine uygulanır.

Mükellefin kira gelirine ilişkin ödenecek gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

Gayrimenkul Sermaye İradı (İşyeri)	300.000 TL
Gayrimenkul Sermaye İradı (Konut)	144.000 TL
Gayrisafi İratlar Toplamı (300.000 + 144.000)	444.000 TL
Vergiden İstisna Edilen Tutar	21.000 TL
Kalan [(144.000 – 21.000) + 300.000]	423.000 TL
Giderler (Götürü) (423.000 X %15)	63.450 TL
Safi İrat (423.000 – 63.450)	359.550 TL
Vergiye Tabi Gelir Matrahı	359.550 TL

Kaynak:

193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu

213 sayılı Vergi Usul Kanunu

5520 Sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu

İlgili İdari Düzenlemeler

NOT: Bu makale 06.03.2024 tarihinde www.ekovergi.com sitesinde yayınlamıştır.